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二手房买卖中蕴含多少风险

每年的二、三月份是二手房交易的旺季,然而,二手房往往比新房蕴含着更大的法律风险。总结二手房交易的一些特点,笔者提醒购房者注意以下交易风险并提出规避的方法和建议。 

一、房屋产权须查清 

  案 例:在签订正式的房屋买卖合同之前,售房者张先生向购房者许女士出示了房产证,上面载明房屋的所有权人为张先生夫妇。许女士起初对张先生一个人签约提出质疑,但张先生解释说,张太太现在在国外,因此委托张先生一个人签约。考虑到房屋的性价比比较高,许女士与张先生签订了合同。不久后,房价大幅上涨,张先生拒绝如约办理过户登记,许女士无奈向法院提起诉讼。但张先生却辩称,所售房屋为夫妻共同财产,其售房行为未经张太太同意。法院在查明事实后,判决确认购房合同无效,张先生向许女士返还购房款,并支付相应利息。 

  解 析: 根据我国合同法和婚姻法的相关规定,夫妻中的一方在未经另一方同意的情况下,不能对共有房屋等重大财产进行处分,一方与他人签订的售房合同无效。与新房相比,二手房的产权认定更加复杂,常常导致纠纷的产生。要避免陷入产权纠纷,购房者必须和房产证上记载的所有权人一起签订买卖合同。本案中,许女士由于没有坚持与张先生夫妇二人共同签订合同,以致期待利益无法得到法律保护。 

二、要迁户口须讲清 

  案 例: 侯先生来上海工作了几年后,手里有了一些积蓄,便打算将妻子和女儿都接到上海生活。考虑到划片就读的政策,侯先生特意在某重点中学附近的小区购买了一套二手房,以便女儿能够接受更好的教育。房屋交付与登记过户都办得非常顺利,但当侯先生打算将一家三口的户口迁入所购的二手房内时,却被辖区派出所告知,该二手房内原有的户口尚未迁出,因此侯先生一家人的户口无法迁入。在与卖房人交涉未果的情况下,侯先生提起诉讼,却被法院裁定驳回。 

  解 析: 法院裁定驳回侯先生起诉的原因在于,户口的迁入不属于人民法院主管的范围。按照现行的交易政策,户口和房屋产权分别由公安机关和房屋管理机关归口管理。侯先生所办理的房屋过户手续,仅仅导致房屋产权的变更,而该房屋的户口状态却并未发生改变。受到户口政策的影响,卖房者的户口不迁出则侯先生等购房者的户口就无法迁入。在上海等“一户难求”的特大型城市中,这无疑将使购房者蒙受重大的损失。要妥善解决户口问题,购房者应当在付款之前首先查清所购二手房的户口状态,并与售房者就户口迁出时间与违约责任等作出明确的约定。 

三、中介机构须看清 

  案 例: 刘某通过房屋中介机构买了一套二手房,价格23万元。中介机构拿出房主王某的一份委托公证书,声称王某已经委托付某全权处理该房的交易。刘某看到委托书后,就与付某及中介机构签订了三方买卖合同,约定房款23万元,中介费3200元。在合同约定的履行期限届满前,刘某办完了产权过户等一切手续。之后一个偶然的机会,他得知房主王某其实只收到房款20万元、而不是23万元后连呼上当。 

  解 析: 在二手房交易中,有些不法中介机构通过不让购房者与房主见面、从中赚取差价,玩弄文字游戏、签订不公平合同等手段设置圈套,坑害房屋买卖双方。对此,在购置二手房时要注意以下几点:1.购房者要在中介商的帮助下,向房主提出观察房屋,要查看有关房屋的各种手续,商谈房屋交易价格,然后再签订中介合同,切莫粗心大意。2.签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力,一旦签订即可生效,因此在签订过程中要慎之又慎:首先,要使用政府行政机关认可的合同文本;其次,要对所签条款逐条推敲,文字表达要准确,不能模棱两可;再次,要弄清所有条款的内容,真正认可,不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核,这样才能确保权益不受侵害。

来源:      时间:2012/11/13
 
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